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  本報記者 張曉赫 北京報道

  "主要是為瞭保護投資者利益,防范債市系統性風險的發生,尤其是一些丙類戶,由於必須由甲類銀行監管,丙類戶放大獲利杠桿的同時,一方面也能夠幫助機構轉移虧損或利潤,中間涉及利益輸送的可能性就更大。"前述股份制銀行人士表示,這也正是丙類戶被重點關註以及銀行清理掛在自傢名下代持債券的原因。

  "從穩發展的角度來看,城投債的規模,今年還會面臨增長壓力,但當前的監管態度很明確,地方城投債的風險控制手段肯定要加強。"股份制銀行人士建議,地方債務還應該在信貸、城投債、信托等傳統融資渠道之外,找一些創新的融資渠道。

  債市監管風暴的層層推進,在業內人士看來,首當其沖的是此前因絕對收益杠桿較高而廣受代持機構青睞的城投債,並且成為此次合規排查的重點。

  "現在各傢都在搞自查,這一次的動作很大很嚴肅,我們在央行會議之前就開始瞭,城投債在去年表現搶眼,自然各方都關註。"東北一傢股份制銀行的大客戶部主管表示。受此影響,4月份,城投債實際發行額僅為531.5億元,環比上月大幅下滑瞭62%。

  對於外資市場的又一輪做空,盡管業內的主流聲音一直警醒市場不要盲目跟風,但城投債、地方債務的償債擔憂仍是切中瞭投資者的心病。

  可佐證這一點的正是4月初銀監會對農村中小金融機構"不得通過購買平臺公司債券、短期融資券、中期票據、信托產品等方式向平臺公司提供融資"的新令。

  

內容來自sina新聞

  所謂"代持養券",就是購券人尋找金融機構接盤,並承諾在某時間節點以約定價格回購,再以市場價拋售,利用兩者之間的利差放大投資獲利的杠桿。

  "城投債是前期市場加杠桿的主力品種,所以現在去杠桿化、絕對收益率空間壓縮得也更為突出。"前述股份制銀行人車貸銀行查詢士分析。

  前景看長期

  在業內人士看來,這些中小金融機構一直是城投債主要的代持機構。"它們的代持比例嚴重失衡,大大超出瞭自身的風險控制能力。"前述股份制銀行人士分析,"這次嚴打也是從監管上進行一次疏導堵漏,提前把金融系統中的風險分散掉。"

  在這場愈演愈烈的債市嚴打風暴中,"代持養券"成瞭吸引所有關註的風暴眼。

  "去年城投債發行瞭1.26萬億元,這是火箭式的規模增長。規模增加之下,壞賬的暴露風險也會增加,尤其是這中間還有大量的低資質信用債,平臺的經營收益狀況根本不足以還債。"前述股份制銀行人士表示,"現在緩釋風險的途徑也依然是靠續借或者政府兜底。"但顯然,緩釋風險的成本也在慢慢升高,這又成瞭信用債風險提早暴露的另一考慮因素。

  "代持養券就是為瞭放大獲利杠桿,所以絕對收益較高的城投債很受券商資管、信托、中小村鎮銀行等機構的青睞。"前述券商固定收益部人士稱,在去年爆發的城投債高潮中,由於門檻的逐步放松,不斷有低信用資質的城投債進場,而用於招徠投資者的便隻土建融台中新社土建融有高利率,"這對一些中小機構,尤其是丙類戶很有吸引力"。

  從規范平臺信貸、政信信托、影子銀行到城投債,今年以來的金融市場一攬子整頓政策無不顯示著監管層對地方債務風險的擔憂。

  4月24日,根據央行在內部會議上的最後通牒,各銀行都要展開債券代持業務及丙類戶的清理,且在5月10日之前上報結果。對於在內部清理中檢查出的問題,則要積極與公安部門及審計部門進行溝通。

  受核查風暴影響,債市的風聲鶴唳也正讓包括城投債在內的信用債遭受機構投資者的拋售。

 危機溫床?

  不單如此,城投債的迅速增長與龐大的地方債務存量更是令市場憂心,恐其成為國內信用危機的溫床與策源地。

  就在4月,世界三大評級寡頭中的惠譽、穆迪,不約而同地選擇瞭調低中國的信用評級,給出的理由也近乎默契的相近,皆因地方政府債務規模膨脹過快,而其中的不透明性增加瞭未來的償債風險。

  央行通牒的消息一出,信用債市場的緊張氣氛再度升級。從市場表現來看,信用債傢族中的大塊頭,城投債成為瞭首當其沖的利空板塊。

  原本這無可厚非,然而隨著萬傢基金鄒昱、中信證券楊輝等一個個債市高管、債市老鼠倉的曝光,"代持養券"過程中的利益輸送才漸漸浮出水面。

  在此前的分析報告中,中信建投證券的研究員黃文濤認為,考慮到房地產持續調控帶來的地方土地財政收入減少、民生保障題材帶來的剛性財政支出,地方的財政實力正在進一步遭受壓迫;而另一方面,企業的去產能、去杠桿化都在使銀行的資產質量承壓,再加上利率市場化對銀行收益的縮減,銀行對不良資產的救援頭寸也將受到鉗制。

  "中行、交行、民生、華夏等銀行的凈利潤均處於增速同比下跌的趨勢。"前述股份制銀行人士稱,相反,部分銀行的不良貸款率卻出現瞭向上區間的波動。"不能說全是拜地方平臺債務所賜,這其中也有區域經濟上集中爆發的償債壞賬,但這至少說明,不能老指望著銀行借新、續借瞭。"

 禍起代持

  "一方面,監管部門在有意控制新增節奏;另一方面,市場觀望情緒很濃,發債主體與券商也都小心謹慎,避免被拒。"一傢券商的固定收益部人士認為,在二季度,隨著投資壓力的回升,城鎮化建設的地方資金缺口仍將推動今年的城投債規模繼續上升。

  與此同時,監管層對城投債的審批也開始放緩。4月以來,城投債實際發行額僅531.5億元,環比上月大幅下滑62%。

  核查愈演愈烈,城投債的失勢也讓地方平臺的位置更加尷尬。一方面,政策的壓迫正在使平臺傳統融資的渠道門檻更加嚴格;另一方面,新一輪城鎮化的地方融資,依然難以離開平臺的協助。

  "政策層的嚴打還在繼續發展,這種狀態估計還會有一段觀望的時間。但政策本身的出發點是好的,是有利於債市的長期發展的。"前述券商的固定收益部人士認為城投債未來大范圍違約的可能性並不大。

  "監管政策已經在幫助釋放風險瞭,地方平臺的融資渠道不可能突然緊縮,目前的暫緩也是為瞭先核查,城鎮化建設需要有資金缺口的填補,隨著投資壓力上升,估計二季度還是會有城投債規模的一個回升。"其繼續表示。

圍剿城投債

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  緊隨其後,中央國債登記結算有限責任公司25日通知,暫停信托產品、券商資管、基金專戶的銀行間賬戶開立業務。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-04-27/13142152124.shtml
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  這樣的情況不僅僅在官員財產申報呈現,更會在民生問題上面"亮相"。比如男女雙方在民政局登記結婚前隻要經過雙方認可,輸入權屬人姓名和身份證信息,就可查詢其聯網城市內所有同一權屬人名下的不動產產權變動情況、交易情況和有關價格數據等,若有"偽富豪"騙婚則立馬"原形畢露"。同樣離婚發生不動產爭奪時,民政局就能馬上查詢到婚前婚後的不動產詳細數據,既保護瞭私人物權也提高瞭辦事效率。"不動產登記是基礎性信息,若兩人感情基礎良好,這些查詢制度不會成為破壞兩人感情的推手,但對用不動產換來的婚姻是不小的沖擊。"杜兆勇表示。

貸款

  這份《條例》對不動產登記的登記主體和客體、具體的登記機關職權、具體登記標的物的范圍和分工、不動產產權變更和審核等領域的內容進行詳細說明。

  這個《條例》不僅令官員財產申報信息系統確切化,更與婚姻登記信息等系統"並軌"和"共享",這將對現存官員財產制度、婚姻制度等產生重要影響。

國土部支持依法以人查房 將禁止官員瞞報房產



  《條例》第74條給予明確規定:"市、縣國土資源管理部門、對不動產登記資料共享單位以及工作人員需對不動產保密。市、縣國土資源管理部門依法提供查詢服務,不得涉及國傢秘密和依法受保護的商業機密、個人隱私。"

  國土部土地勘測規劃院副總工程師鄒曉雲說,"因為不動產登記具有實質性審查功能,它也是保護所有人物權的基礎性平臺,若房產來路有問題,自然就漏出馬腳,你若清清白白,根本沒有任何影響。"

  北京(樓盤)京鼎律師事務所律師杜兆勇認為第六章的第72條和第74條建立起來的依法查詢制度,並不是像玩網絡遊戲"打貪官"一樣,動動鍵盤鼠標,就能成為"以人查房"的反腐鬥士,所以他對《不動產登記條例》的第6章持肯定態度:"政府信息公開與防止信息泄密始終是一對矛盾,所以要普通公民的私人信息,就必須依據法律規定進行查詢,而絕不是沒有任何限制的向社會公開。"

內容來自sina新聞

  其中最敏感的"以人查房"問題在《不動產登記條例》中第6章第72條得以體現,第72條的主旨是秉承"依法查詢"的原則對社會職能服務部門開放查詢服務系統,同時有限制地放開個人"以人查房"查詢服務系統。

  具體內容如下:"國傢實行不動產登記依法查詢制度。權利人、利害關系人以及取得權利人同意的單位和個人可以申請查詢、復制登記信息。人民法院、人民檢察院、公安機關、國傢安全機關、紀檢監督機關等有權查詢與調查,處理案件有關的登記資料,不動產登記查詢的具體辦法由國務院國土資源部門起草。"

  中國人民大學公共管理學院副院長嚴金明向經濟觀察報表示:"不動產登記的實質功能是保護所有人的物權,直接功能是為推出房地產稅做鋪墊,間接功能是反腐等。"

  敏感的第6

  面對這樣的情況,偉業我愛我傢(博客,微博)副總裁胡景暉預測這樣的局面會造成部分人員進行恐慌性拋售,台中西區土地貸款將促進未來房地產市場新房、二手房、租賃市場的有效供應量。這樣的局面在記者調查中得以呈現,5月28日,記者通過調查北京存量房市場,發現網絡出現大量"官員拋售300萬以上的房屋"信息,多數以低價拋售,比如北京市朝陽區東三環建外SOHO一處房產以30000元/平方米(建外SOHO存量房均價35000元/平方米)的價格拋售150平方米房屋,記者從多位房產經紀人獲悉得知:"該業主是一位山西籍官員,正在辦理移民美國的手續,所以準備將這套房屋拋售。"

  不動產登記的整體架構是有瞭,但是未來落地卻面臨諸多問題,剛剛參加完國土部不動產登記技術研討會的中國農業大學土地資源管理系主任朱道林表示,這是一個諸多部門全力配合才能完成的事情,但目前分工散落於不同條線,整合起來有困難。

  5月28日,記者拿到最新修改的《不動產登記條例》,總共8章84條,這8章的具體內容是:不動產登記權利、登記程序、登記審核、登記類型、登記材料的保護和利用、法律責任、附錄。

  5月28日,國土資源部(以下簡稱"國土部")正計劃上報《不動產登記條例》(以下簡稱"《條例》")給國務院,不動產信息登記信息管理基礎平臺將與官員財產申報信息等系統並軌,官員瞞報登記資產信息將被"剎車","依法以人查房"已被寫進《不動產登記條例》第6章第72條,全國實行不動產登記信息管理實行互通互享更是"板上釘釘"。



新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-06-03/08342758457.shtml

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四號線延長線有望年底通車



??目前,地鐵四號線已通達南沙金洲,但有不少市民表平鎮二胎示,從金洲通往南沙的其他地區,交通仍然是個突出問題。對此,袁桂揚介紹,四號線延長線目前因施工方式在進度上受到瞭一點影響,目前區裡正和有關部門協調,“爭取最快今年年底可通車”。

??國傢戰略新區與自貿區“雙區”疊加的南沙成為今年市兩會的熱點,然而目前南沙的公共交通仍然讓不少市民對出行深感不便。在昨天的分組討論中,南沙區區長袁桂揚詳細描繪瞭今後南沙基礎設施建設的“藍圖”,他承諾,未來南沙將落實大交通佈局,縮短市區和新區的空間距離,為慕名而來者揭開南沙的面紗。

??據瞭解,四號線南延段起始於既有金洲站,沿雙山大道、金隆路、環市大道、海港大道和科技大道敷設,終點為南沙客運港站。線路全長12.6公裡,隻有幾百米是在地面上行駛,設金隆、廣隆、大湧、塘坑、資訊園、南沙客運港等6座車站(站名為暫定名),均為地下站。平均站間距約2.1公裡;設換乘站1座,為南沙客運港站,與規劃十五號線換乘。根據規劃,四號線設計時速僅有90公裡,實際運行時速平均隻有50公裡,從南沙金洲站到公園前總用時需要超過一個半小時。被多數市民認為,跟不上南沙速度。袁桂揚對此表示,未來希望通過技術手段給四號線提速。

??同時,袁桂揚還為剛剛開通的自貿區快線做起廣告:“我是親身體驗過的,從天河城到蕉門河總共才10塊錢,50分鐘就到達,車子非常漂亮,座椅還是飛機座椅,非常舒服。”目前,自貿區快線隻有一路,備有10輛車,半小時發車一次。袁桂揚說,在南沙未來與外界溝通越發緊密之後,南沙考慮增加更多的快線線路和車輛。

內容來自sina新聞


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  克而瑞數據介紹,本次榜單以137傢A股及H股上市房企的薪酬支出為樣本,2012年及2011年137傢房企薪酬總額分別達到478.9億元和397.9億元,同比上升19%。在總薪酬排行榜上,恒大、碧桂園、萬科分別以47.2億元、41.73億元、32.35億元位列前三甲。

  其中,南京房企棲霞建設(600533,SH)以41.99萬元的人均薪酬成為人均收入最高的房地產企業。2012年報數據顯示,公司實現營業收入26.49億元,同比增長25.66%,實現凈利潤為3.16億元,同比增長15.49%,但凈資產收益率僅為9.11%,低於行業平均13%的水平。

  克而瑞數據顯示,榜單中多傢中小房企薪酬總額超過凈利潤總額,部分中小型房地產企業盈利水平不高,但薪酬則保持相對高位,處於相對"透支"的不健康運營狀態中,未來可能存在一定風險。與之相對,大型房企盈利水平較高,在薪酬支出方面可謂是"綽綽有餘",其中以SOHO中國和中海地產為代表的上榜企業盈利水平遠高於其他中小企業,企業業績相對較好,薪酬支出相對於企業盈利中的占比較低。

內容來自sina新聞

  朱一鳴認為,中小型房企高管薪酬與企業業績"脫鉤",一旦企業業績大幅"變臉",過高的管理費用將侵蝕股東利潤,中小股東的利益難以得到保障,"企業高管層薪酬增長速度過快直接增加企業管理成本的同時,也有可代償民間二胎能降低一般員工的工作積極性。"

  以38.1萬元人均薪酬位居榜單第三位的瑞安房地產(00272,HK),去年業績備受詬病,營業額同比下滑43%,凈利潤同比下滑41%,合約銷售額不到全年目標一半。

  中小房企平均薪酬領先

  《每日經濟新聞》記者發現,在人均薪酬排行榜上,前TOP20卻是清一色的二三線房企,部分入選房企盡管去年業績倒退甚至虧損,但依然不妨礙拿高收入。

上市房企薪酬榜怪象業績差不妨礙收入高

【2013年9月長沙樓市銷售報告】

  近期克而瑞研究機構發佈的《2012年中國上市房地產企業薪酬排行榜》,讓很多地產業內外人士都"大跌眼鏡"。幾傢銷售金額、凈資產收益率等諸多指標均排在地產上市公司中下遊的公司,人均薪酬卻位居前列。

  位居榜單第五位的國興地產(000838,SZ),更是令人大跌眼鏡,該公司在2010年和2011年連續出現虧損,盡管在2012年勉強摘掉 "ST"帽子,且在扭虧後僅半年時間便再次陷入瞭虧損的境地,但去年人均薪酬達到32.62萬元。

  《每日經濟新聞》記者翻閱年報發現,大多數人均薪酬較高的中小型房企存在在職員工人數偏少的現象。國興地產在職員工人數低至68人,人均最"富有"的棲霞建設在職職工也隻有261人,公司解釋上述261人並不包括物業管理系統的工作人員,這導致瞭人房貸二胎 增貸均薪酬偏高。

  一些房地產行業人士透露,因為往往將其業務一部分外包,很多中小地產商員工數量很少。

  盛富資本和協縱國際總裁黃立沖向《每日經濟新聞》記者表示,由於房地產是一個重度"外包"型行業,設計部分有設計院代勞,開發部分有承建商代勞,銷售有代理中介代勞,對於許多依賴外包的中小型房企而言,如果它們同時運作的項目很少,公司的日常運作隻需要很少量的職員。

  "依賴外包的缺點是非常明顯,可能導致項目建築質量難以保證、物管的服務水平難以提高等現象,長期下來對於提升企業核心競爭力沒有好處。"黃立沖認為。

  高管層薪酬過高存隱憂

  克而瑞研究機構分析師朱一鳴告訴《每日經濟新聞》記者,此次報告揭示瞭不少房企薪酬制度存在諸多隱憂,其核心矛盾集中在部分中小型房企高管薪酬占比偏高、薪酬增速與業績增長相比不合理等現象,利益分配存在一定偏頗。由於高管層薪酬計算入企業管理費用中,是企業營業成本的重要部分,高管層薪酬占管理費用越高,企業的投入與產出就越不合理,不利於公司的長遠發展。

  據克而瑞統計,高管層薪酬在管理費用占比前TOP10企業的平均比值達到25%,入榜企業規模普遍較小,人員組成中管理層人員占大部分,導致管理層在企業薪酬結構中占主導部分。這其中,國興地產高管層薪酬在管理費用占比高達60%,位居該榜單首位。與之相對,像萬科、碧桂園等大型房企高管層薪酬在管理費用占比僅為5%以下。

  睿信致成管理咨詢董事總經理薛迥文認為,大型房企往往通過團隊協作順暢運作,對於某位高管的依賴程度不算特別高,與之相對,中小型房企對於個人發揮依賴程度更高,需要花更大的價錢才能吸引到高級人才加盟。

  此外,記者還發現,部分中小型房企高管層薪酬與業績考核缺乏掛鉤。據克而瑞統計,137傢企業樣本中有40%的企業出現高管層薪酬漲幅超過企業凈利潤漲幅,24%的企業在年度凈虧損的情況下,仍保持著對高管層薪酬的提升。《每日經濟新聞》記者發現,高管層薪酬和凈利潤漲幅差最大為海德股份,企業在凈利潤狂跌1131%的情況下,僅對高管層薪酬適當下調瞭8%。

  《每日經濟新聞》記者調查瞭解,部分業內人士稱是因為部分中小型企業高管薪酬在管理費用占比偏大,並且與業績考核"脫鉤"嚴重,存在"旱澇保收"的現象。

新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-10-25/08553668047.shtml

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  不停地出差找項目,加班加點做項目賣出去,然後等項目結束兌付分錢,這是深圳的某大型信托公司項目經理曲一傑(化名)異常忙碌的工作。他講話語速飛快,來不及含蓄和兜圈子,"我們這行很活躍,做得好的,年收入可達百萬!"

  在他們忙碌的背後,是房地產和地方基建項目永遠無法滿足的資金缺口。尤其近兩年,在銀行融資受困之後,繞道信托融資解燃眉之急,而信托行業乘機以奔跑速度,快速造就瞭行業的巔峰。

  本報記者 肖君秀 陶盈舟 深圳、北京報道

  房地產吹泡泡

  源源不斷的融資項目,將會帶來源源不斷的高收入和高利潤,信托業無法遏制做大的沖動。

  2012年保險業資產總額為7.35萬億元,信托業管理的資產與之相比超過瞭1200億元!曾經在金融圈內籍籍無名的信托業,一下子成為瞭令人側目的大巨頭。"老說銀行工資高賺錢多,看信托業那才算是有錢呢。"某銀行產品銷售經理小鄧介紹說,他有兩個朋友在信托公司工作,利用這兩年的收入,有的買房有的買車,日子紅紅火火。

  誰為風險買單?

  如在中信信托和舒斯貝爾債權這起"聞名"的信托風波之中,當時通過3塊估值12.75億的土地作抵押,融資7.1億元。如今已完成的兩塊土地拍賣處置僅獲得4億元,另外還有一塊土地標價2.5億將在本月25日拍賣。

  信托業協會最新數據顯示,今年一季度房地產信托新增1532億元,同比增長247%,超過去年和前年一季度的總和。4月份房地產信托發行繼續高燒,有50款房地產信托產品成立,占4月信托產品接近三成。5月房地產信托更加紅火,如上周(5月13日至19日)發行規模高達22.68億元,依然是行業融資大頭。

  一面是利益的誘惑,一面是風險的強調,但是利益驅動之下風控的把握尺度很難去嚴控。2012年,隨著信托業規模的暴增,信托全行業利潤已高達441.4億元,同比增速高達47.84%。

  謝國忠認為,風險不在於個別項目,而是地方以基建、房產項目整體融資風險,現在有些地方政府今朝有酒今朝醉,未來就升官調走瞭。同時,有些政府融資是為瞭債務滾動,"一些地方政府借新錢還舊錢,這就是龐氏遊戲,中國的信托就是'龐氏遊戲'!"

  

  "如果出現問題,首先是信托公司買單平息風波,如果未來風險點增加,那就隻有投資人自己承擔瞭。"老李認為信托公司剛性兌付兜底的做法,隻是現階段的暫時之策。

  上述某信托公司的管理人老李稱,今年以來一直忙於各種"轉型",去年公司轟轟烈烈與地方政府合作做基建項目,即政信合作項目,今年又一窩蜂地改做房地產融資項目瞭,"去年底,四部委下文阻止瞭地方政府融資,這個不做可以做那個嘛!"

 無法遏制的沖動

  信托業的紅火,使得信托資產規模像滾雪球一樣,高高立在巔峰之上,形成瞭一個巨大的資金堰塞湖。今年一季度末,信托資產管理規模再上新臺階達8.73萬億元。現在又快兩個月過去瞭,離10萬億元還遠嗎?

  在獨立經濟學傢謝國忠看來,這實質上就是房地產吹起的巨大泡沫,"現在的問題就是泡沫什麼時候破滅?"他認為,不論房地產融資還是地方政府基建融資,絕大部分是拿土地或者房地產項目作抵押,這些抵押品本身就是一個大泡沫,一些城市已出現空城現象,這給信托帶來瞭大隱患。

  一般信托公司采取抵押物風控,抵押品包括土地、房產、項目收益權、礦產、股權等等,"一般采取30%-50%的抵押率來保障安全。"在曲一傑看來,信托公司為瞭防止融資方抵押品註水早已有所防備。其他風控措施還包括多重擔保,如同時采取股權、現金、項目經營權等多重擔保以及融資方法人連帶責任等手段,來防止項目出問題。

10萬億信托堰塞湖壓頂 房地產基建融資風險高企

  銀河證券首席經濟學傢左曉蕾[微博]反問道,哪個產業能夠容納如此之大的資金量,哪個產業能夠承受10%以上的高息利率?她的結論是隻有房地產和地方基建項目。

  10萬億信托堰塞湖壓頂,其中地方債務和房地產兩大風險領域融資占主導,一旦規模性"泄洪"怎麼辦?接受本報記者采訪的市場人士認為,監管層應該伸出"看不見的手"來遏制繼續做大規模,信托公司則需提高風控標準嚴格把關個案風險。

  但抵押註水是信托行業眾所周知的"秘密"。本報記者來到深圳一地產中介評估部門咨詢得到的答復是,"一般土地按掛牌指導價,或者按周邊小區的售價倒推回去算土地價,哪個活躍就按哪個算。"老李向本報記者坦承,"都知道他們估值有註水,所以采取的抵押率為30%-50%。"但即使如此,這些抵押物仍然沒有安全感。

  不僅如此,房地產和地方基建項目的大小老板們,由於政策調控在銀行融資遭受冷遇之後,轉身成為瞭信托公司的座上賓。

  曲一傑透露,在銀行出售的理財產品裡面,其中超過六成購買瞭信托產品,"銀行把它拆開來,大額拆成小額,長期拆成短期,但是銀行不會跟你講。就像批發商批東西,他們不會告訴你到哪裡進貨一樣。"

  "現在300萬元以上收益更高,能達11%,要買得趕快!"5月21日,某信托產品銷售公司陳經理忙得團團轉,他在辦公室逐一給客戶打電話。如今房地產項目信托產品銷售火爆,市場上大把大把的資金,正在源源不斷地流向房地產信托項目。

  這導致的直接後果是,近兩年來信托公司管理資產規模暴增,官方統計,截至今年一季度已高達8.72胎房貸利息缺錢急用哪裡借錢3萬億元。據一傢信托公司的管理人士老李對《華夏時報》記者透露,目前已超過9萬億元,很快就摸到10萬億元瞭!現在,信托資產規模已超過保險業成為僅次於銀行業的金融業"老二"。

  虛高估價抵押物隻是其中的風險之一,有些土地抵押甚至可能存在潛在的瑕疵,如招拍掛的流程不是很嚴謹,土地出讓金沒有全部繳納等等。一旦後期出現問題,信托公司就必須優先繳納土地出讓金。此外股權抵押更不靠譜,股票的大跌很容易造成抵押不足,而礦產抵押,估值虛高和流動性都是問題。

  中投信托法律合規部人士對本報記者分析稱,信托產品兌付風險主要有三大原因,第一,信托公司故意包裝不良資產,這一點在主觀上很難證實,倘若屬實就是惡意推行產品,可以追究其法律責任;第二,信托公司本身沒有主觀惡意,在履行盡職調查義務的時候,該查的沒有去查,信托公司就是失職;第三,信托公司很好地履行瞭盡職調查,但有些風險可能查不出來,信托公司會承擔一些責任。

  此外,整體經濟下行的風險更加強大。用益信托研究員帥國讓則告訴記者,信托兌付風險與整個行業的經濟環境密不可分,另外與當下很多信托公司和投資者過於重視收益率、很少關註風控也分不開。

  信托產品的高風險正潛入看似風險土地貸款高雄彌陀土地貸款較低的銀行、券商理財產品之中。此前,基金也建資金池投向多款信托產品標的,保險公司也初嘗跟信托合作的產品,信托產品高收益的高風險性,已經在全金融業通過各種方式滲透進去。

  資本盛宴上演之後,有的已經拿到超過10%的高收益全身而退,有的還在途中進退兩難。

  "我這兩年就是買信托產品,其他股票隻是拿點錢玩一玩,因為股票不賺錢嘛。"非陽光私募投資人士王先生將煙盒丟在桌子上,攤開雙手顯得很無奈。他現在想把上千萬的資金從信托中退出來,搶入股市的低點;然而,與股票和基金的高流動性相比,信托產品卻無法中途退場,一直要等到產品到期兌付。

  截至2012年末,信托業全行業65傢信托公司管理規模已高達7.47萬億元,相當於72傢基金公司管理資產總和的兩倍,相當於114傢證券公司受托管理資產的四倍!此前,保險業管理的資產規模一直僅次於銀行,排位金融業老二,但是現在卻被信托業輕松打破和超越瞭。

  信托業規模一路狂奔之中,風險事故也不斷出現,如吉林信托"松花江78號南山建材項目收益權集合資金信托計劃"、華澳信托"華澳長信1、2號和長盈11號"以及安信信托"昆山·聯邦國際資產收益財產權信托項目",最終每傢數億元的兌付金額均由信托公司先行買單。

  越是時間點靠後的項目,風險也越來越大。曲一傑現在正忙於西部城市一項房地產信托項目,他告訴記者,投資者應該清楚他們到底拿錢去做什麼瞭,盈利強度如何?但是這些普通老百姓根本不可能知道的如此專業和深入。

  據老李透露,有些地方政府,甚至會將抵押物通過行政劃撥的手段再進行融資,"那麼信托公司一點辦法都沒有!"

  在5月18日首屆"金牛財富管理論壇"上,長安國際信托副總裁徐謙說,信托公司有一定剛性兌付壓力的項目,規模大概1萬多億元,"其中有大量是和銀行、券商一起拓展出來的,真正最後由信托承擔流動性風險的規模有限。"但是本報采訪的多位人士均認為,在如此龐大的信托資產中,沒有人能預計其中到底隱含多少風險資產。

  對於四處滲透的風險隱患又如何防范?國泰君安首席經濟學傢林采宜認為,基建項目應該市場化,可以誰建誰收費,避免社會資源低效率配置或浪費,"因為政府來修不會考慮公路的效益,考慮的是政績。"社會資本通過信托融資,一般抵押擔保更為嚴格,風險相對更為可控。

  記者從信托公司瞭解到,今年六成項目都成為瞭房地產,跟去年六成都是基建項目的情況掉轉瞭。去年是信托業基建項目的牛年,今年又成為房地產項目融資的牛年。

  謝國忠輾轉各城市後看到瞭不少空城出現,"但是政府在裡面起作用,為瞭穩定不能逼貸,其實空城就是垮瞭。"他認為肯定是有利益驅動的,除提高具體項目的融資風控標準之外,最終要靠監管層出手遏制。

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內容來自sina新聞

  【樓盤熱詞】:建設用地規劃許可證 看房團 宜居城市 稅費計算器 集資建房 2013年北京房價

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-05-23/07222227916.shtml
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??任何一個決定,都是有舍,有得。但重點在於,應該選擇用什麼態度來面對。馮朝陽認為,對於團隊而言,不一定要求每個人每個方面都是最優秀的,團隊需要互補,每一個人都有自己的長處,一個人之所以表現不好或者說他的績效很差,大部分原因是沒有放對地方。“企業裡面的人才有七分就可以。”

??另外,一場降息,一場解限,未來有可能的降準,讓長沙房地產市場經歷瞭一場信心的變革。試著把時間拉長,試著站到高處來看,此刻的長沙,就如同烏雲旁透出的銀色滾邊一樣。



??“七分團隊一定比十分團隊要強。”在團隊帶領上,馮朝陽也有自己不一樣的見解。

內容來自sina新聞

??馮朝陽表示,從地理位置來說,中建信和城所處地塊為韶山南路中心,是該區域唯一一個宜居地塊;項目地勢也比周邊要高,有利於景觀打造以及業主景觀觀賞;在產品上也花瞭很大的心思,讓業主回傢變得很舒服。他非常自信,“我們沒有對手。”

中建信和地產有限公司長沙分公司總經理 馮朝陽

??七分團隊到底好在哪?

??某些樓盤降價也賣得不好,而一些樓盤盡管行情不好不降價但銷售依然平穩,這都是產品為王的例證。

新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2014-12-12/17325949103240254909218.shtml

??同樣,作為房企,作為房地產人,馮朝陽認為創新能力最重要。“長沙有五百多個在售項目,你怎麼從中脫穎而出呢?”他直言唯有創新,通過差異化來突出自己,通過差異化來彰顯自己的特色,以及自己的這種能力這種核心競爭力。屏東長治建地貸款

??為何行業前景不明,市場轉冷的情況下中建信和卻做出大動作?

??其實成功,從來就不隻有一種可能,隻是過去房地產人多半示范的是同一套方程式,成為房企總經理、負責人的大多是建築口出身。隨著時代的推移,這種純建築導向思維,似乎不再是唯一的成功路徑。

??在他身上,問號與驚嘆號並存,這個不隻局限於單一事業面的成功故事,讓我們越往裡挖掘,越有驚喜,因此我們分別以成事、帶人、帶產品三個角度,重新詮釋這位大傢有點熟,又不大熟的老面孔,分享“成功不隻有一種途徑”的視野。

??很開心的,我們發現有一位房地產人示范瞭另一種可能。

??資料顯示,中建信和地產有限公司是世界房子二胎年息借貸增貸轉貸500強企業、中國最具國際競爭力的建築地產集團——中國建築工程總公司的全資成員企業,是中建五局旗下房地產業務的唯一運營平臺。

??2014年11月,中建信和城營銷中心開放,立體呈現項目低密度、公園式、精工建築等價值亮點,讓客戶提前體驗、充分感受未來的美好生活藍圖。

??成敗的關鍵是什麼?這是所有人想找出的答案。成功瞭又能不敗,關鍵是什麼?是一個團隊的成員每個人都是滿分十分嗎?



??在馮朝陽看來,團隊執行力非常重要,要充滿激情,這就需要管理者首先就要尊重團隊成員,讓他們感受到自己存在的價值,發揮每一個人的長處。“創新能力跟執行力是我最看重的,有活躍的思維想法,一旦確定什麼思路之後就要立即去執行。”

??帶產品:中建信和城讓回傢變得很舒服

??2014年的長沙樓市,是風起雲湧的一年,人們房地產的信心框架出現瞭較大轉變,不少房企都開始放緩瞭自己的步伐,預備謹慎“過冬”。但中建信和地產卻在這一年做出大動作。

??2014年8月5日,馮朝陽在微博上發佈瞭一條信息:“今天上午十點,我司6億成功摘牌長沙韶山南路井灣子地塊,該地塊為長沙韶山路絕無僅有的成規模的地塊,也是市中心罕見的成規模的項目。項目命名中建信和城,約120畝,將打造為住宅、酒店、公寓、商業、寫字樓為一體的城市綜合體。”

??帶人:尊重是第一位七分團隊比十分團隊要強

??從一個普通的策劃,到項目的經理,再到企業總部的經理,到現在項目的總經理,馮朝陽花瞭十年。這十年看上去很長,但是從基層攀登到“金字塔頂端”這個歷程來看,可謂飛速。“最重要的就是創新能力。”馮朝陽認為,作為一名理工科大學生,加入作傢協會,然後出版瞭兩本書,正是這種經歷鍛造瞭從業之後自身的核心競爭力。“擁有創新思維,在市場研究、產品構造等方面都有自己獨特的運用。”

??很難相信,一個理工科專業的大學生,熱愛文學出瞭兩本書,最終卻走上瞭房地產操盤手的道路。他說,重要的是創新思維。同時,他也做到瞭。他是馮朝陽,一個有別於傳統路徑的非典型房地產人。

??新浪樂居訊(編輯桑思)當大多數房企老總都是做建築出身時,他卻從營銷策劃口殺出一條路,成為中建信和地產有限公司長沙分公司總經理。

??“我們的建設成本要比一般項目都高個幾百塊每平米。”馮朝陽介紹,本身中建集團就有自己的質量把控標準,且該標準要高於行業標準,施工品質毋庸置疑,而中建信和城更是被列為中建集團三個樣板工程之一。

??那麼,如何讓業主回傢變得很舒服?馮朝陽從五個方面進行瞭闡釋。第一,小區大門口就設置電梯,讓業主回傢變得更輕松;第二,配備陽光通風的地下車庫,讓業主進入之後感官不再陰沉;第三,獨特大通廊設計,做到每戶均享板樓體驗,核心筒分開,保證同平層住戶私密;第四,園林打造做瞭不少水景,運用巨石、瀑佈、大型樟木等,讓業主眼睛看得到的地方都是風景;第五,自行車租借服務、豪華精裝入戶大堂、蒂森克虜伯電梯、多重安防體系、智能手機管理系統……給業主以生態環保居住體驗。

??房地產發展的最終目的是為瞭刺激市民對更好生活的追求,提高生活品質。從這個角度來看,精工細作產品,花大價錢來塑造產品的確有必要。馮朝陽還強調,“我們精心設計戶型,每一個戶型都贈送瞭一間房,在這麼好的位置有這麼高的贈送非常少見。”

??成事:房地產創新能力最重要

中建信和馮朝陽成功不隻有一種途徑



??房企固然背景強大,但也需要以差異化來打造自身的競爭優勢。對於中建信和來說,相繼榮獲“全國五一勞動獎狀”、“全國綠色建築與節能減排達標競賽優勝單位金獎”、“榜樣中國”2010中國地產年度領軍企業、湖南房地產行業“金芙蓉獎”最佳品牌企業獎、“湖湘地產企業綜合實力十強”等數十項榮譽,中建麓山和苑、中建芙蓉和苑、中建悅海和園等項目榮獲“中國地產十大最佳人居環境典范樓盤”、“中國最具人氣樓盤”、“節能環保型住宅國傢康居示范工程”等50多個獎項,這些足以證明其優勢所在。

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  住建部政策研究中心主任秦虹:今年肯定房屋二胎銀行利率怎麼貸款比較會過件是房地產市場的調整之年,但調整的幅度有限,不會出現過大過深的調整。目前市場上的剛性需求依然較強勁,樓市整體沒那麼悲觀。預期出現變化,一方面是因為經濟增速的放緩,另一方面是因為市場上出現瞭許二胎借貸 新竹缺錢急用哪裡借錢多唱衰樓市的聲音。目前,自住型需求仍比較強勁,所以我們不是特別擔心這個市場。



任秦虹今年地產市場調整幅度有限

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  通知指出,各地要高度重視預拌混凝土質量管理工作,切實保證預拌混凝土生產質量。預拌混凝土生產企業應建立健全生產管理制度、產品質量保證體系和產品質量跟蹤制度,嚴格執行有關法律法規和技術標準。加強原材料進場檢驗和質量控制,建立完善原材料采購管理制度和原材料使用臺賬,實現原材料使用的可追溯。禁止使用不合格原材料,嚴格按照標準規范生產、運輸預拌混凝土。加強預拌混凝土出廠檢驗,按規定提供預拌混凝土發貨單和出廠合格證,保證預拌混凝土產品質量。

  住房城鄉建設部下發通知



住建部嚴禁不合格預拌混凝土用於建築工程房屋二胎利息怎麼算

  嚴禁不合格預拌混凝土用於建築工程

  通知要求,加強預拌混凝土施工過程質量控制。預拌混凝土施工必須嚴格按照國傢標準規范進行,嚴禁使用不合格預拌混凝土。設計單位應根據建築工程設計使用年限和混凝土結構暴露的環境類別,嚴格按照技術標準進行混凝土結構設計。施工單位應嚴格按照相關標準的要求,加強施工現場預拌混凝土質量控制,建立預拌混凝土進場檢驗和使用臺賬,嚴格執行進場驗收、坍落度檢測和抗壓、抗滲強度等見證取樣檢驗制度。嚴格控制預拌混凝土坍落度,嚴禁在泵送和澆築過程中隨意加水,嚴格按照有關規定進行澆築施工和養護,確保預拌混凝土施工質量。監理單位應認真履行監理職責,對預拌混凝土試塊現場取樣、留置、養護和送檢過程進行見證,對施工單位使用預拌混凝土的情況進行監督,督促施工單位落實質量控制措施。工程質量檢測單位應嚴格按照相關技術標準規范檢驗,提供真實、準確的檢驗數據,對檢驗不合格的預拌混凝土應按要求及時反饋委托檢驗單位,並及時向當地住房城鄉建設主管部門報告,嚴格禁止不合格預拌混凝土用於建築工程。

  要求各地建立健全不合格企業曝光機制,定期向社會公佈質量不合格的預汽車借款 銀行拌混凝土生產企業名單;重點加強對建築用砂的使用監管,確保建築工程質量

  近期,一些地方違反工程建設相關法律法規和技術標準,違規生產、使用不合格預拌混凝土,甚至使用不合格的海砂、麻剛沙生產預拌混凝土,給工程質量安全帶來隱患。為進一步規范預拌混凝土生產和使用行為,確保建築工程質量,住房城鄉建設部近日下發通知,從生產、施工、質量監管等方面,就加強預拌混凝土質量管理工作提出具體要求。

內容來自sina新聞

  通知強調,加大預拌混凝土質量監督管理力度。各級住房城鄉建設主管部門要把加強預拌混凝土質量監督管理作為一項長期性、基礎性的重點工作來抓,逐步建立和完善監管信息平臺,加強對預拌混凝土生產企業及工程建設、施工、監理、檢測等單位的監管,加大不合格預拌混凝土生產企業的市場清出力度,對違反規定生產、運輸、使用預拌混凝土以及檢測數據弄虛作假的行為要依法嚴肅查處。各地要建立健全不合格企業曝光機制,定期向社會公佈質量不合格的預拌混凝土生產企業名單。要重點加強對建築用砂的使用監管,嚴禁使用超標海砂及麻剛沙等不合格建築用砂拌制混凝土,嚴防氯離子含量超標等質量不合格的預拌混凝土用於建築工程,確保建築工程質量。

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