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高橋石化、寶鋼搬遷 引發土地價值猜想
原標題：高橋石化、寶鋼搬遷 引發土地價值猜想
對於高橋石化而言，中國煉化產能過剩，搬遷得到補償後，企業可以重新定位謀求新發展；對於周邊老百姓而言，能徹底改善石油對生活環境的污染。對於政府而言，在土地資源稀缺的背景下，通過土地性質轉型，提高土地利用效率，既改變瞭環境又能得到更高回報，一舉兩得。
10月29日，中石化宣佈，中國石化上海高橋分公司（下稱高橋石化）正式搬離高橋港。其實早在2011年9月，上海政府曾與中石化總部協商，希望高橋石化搬離高橋港，然而因搬離費用等原因未能實現。如今上海市政府同意500億元地價作為補償（其中100億元是設施費用，400億元是地價），高橋石化終於同意搬遷。
對此，11月7日，中石化新聞辦公室官方微博“石化實說”也稱，“中石化積極推動高橋石化搬遷。上海市擬給予的500億元補償費用，包括土地補償、地面資產、搬遷工程、人員安置等，還包括中石化其他部分資產和改制企業搬遷費用，不應簡單等同於土地補償。政策性搬遷是一個復雜的系統工程，中石化一定積極配合做好相關工作，做好上海石化產業結構優化和區域調整。”
此前的2012年，寶鋼股份（600019.SH）公告稱，擬向控股股東寶鋼集團出售不銹鋼、特鋼事業部相關資產。兩廠搬遷後，占地面積將近7平方公裡的土地價值面臨評估。
那麼，高橋石化、寶鋼股份的搬遷是否對周邊房地產市場帶來升值效應？上海城市房地產估價有限公司高級咨詢師邵明浩分析認為，由於上海市政府對於土地規劃有非常嚴格的規定，並且高橋石化與寶鋼的廠區用地均隸屬於104地塊，將一直保留工業用地性質，後期的再開發利用並不一定能與房地產密切關聯。
騰挪土地不大可能做房地產開發
多名土地市場人士稱，單純從高橋石化搬遷補償500億元的價格來看，比地價高出不少。按照工業用地的價格來匡算，基本地價隻有100億元-200億元。因此，除瞭土地還有其他的補償。
邵明浩指出，中石化是重度污染企業，上海市政府希望將其調整到周邊，寶鋼股份出於產業轉移騰出一塊地，所以這兩個區塊比較特殊。高橋石化與寶鋼股份搬遷騰挪出來的地塊均屬於104區塊，該區塊有升級換代的需求。這兩個企業的退出是偶然現象，並不能簡單看作是存量土地待開發。
目前，上海規劃的工業用地包括“104區塊”、“195區域”和“198區域”等。其中104區塊是指全市現有的104個規劃工業區塊，面積大約790平方公裡；195區域指規劃工業區塊外、集中建設區內的現狀工業用地，大約195平方公裡；198區域指規劃產業區外、規劃集中建設區以外的現狀工業用地，面積大約為198平方公裡。其中，195區域是可以做轉性的，最有可能高度市場化，最有市場價值，存量用地的意義在於這個區塊內；198區域的地塊則規劃做農田，市場價值也不高。
根據上海工業土地規劃，195區域基本上是做各個園區的土地改建，變更商務區，大部分不會工業生產；198區域則是村鎮級的工業園區，屬於“關停並轉”的范疇。
一名行業分析師指出，高橋石化所在地後期如向著生態園區和高檔社區方向發展，帶來的回報是較為可觀的。
但紹明浩卻指出，由於這些地塊出來不見得會全部用來做經營性用地，所以不大可能用做房地產開發。盡管對於周邊的樓盤而言，停產將減少空氣污染，但地塊本身的土地污染是比較嚴重的，如果不繼續做工業生產，改造成本比較龐大，因此隻能往類似於高科園區、工業等方向發展。
“104區塊的地塊隻能做升級優惠貸款換代，從重污染工業向輕污染工業轉移。例如微電子也是有污染的，但比石化輕多瞭。”紹明浩說。
他進一步表示，高橋石化的搬遷，需要時間，對周邊房地產市場的影響有待觀察。
搬遷地塊升值空間可期
上海中原研究咨詢部高級經理龔敏表示，高橋石化搬遷對於企業、政府以及周邊的老百姓都是利好。
對於高橋石化而言，中國煉化產能過剩，搬遷得到補償後，企業可以重新定位謀求新發展；對於周邊老百姓而言，能徹底改善石油對生活環境的污染。對於政府而言，在土地資源稀缺的背景下，通過土地性質轉型，提高土地利用效率，既改變瞭環境又能得到更高回報，一舉兩得。
根據上海中原地產研究部提供的數據顯示，在公開土地出讓市場中，高橋板塊自2006年以來土地成交（住宅、商住、商服）總共才16幅，其中7幅的住宅中有6幅為配套動遷房，唯一的市場化宅地是2009年7月寶廈集團取得高橋鎮A08-17地塊，樓板價為7501元/平方米。正是因為宅地稀缺，所以高橋的商住地塊早在2011年樓板價就已達1.5萬元/平方米。
高橋石化所在的地理位置在南塘高橋港，黃浦江對面即是楊浦區的中原和新江灣城板塊，目前外高橋地區已聚集瞭綠城、仁恒等知名房企，其住宅售價在4-4.5萬元/平方米，推算地價至少可在2萬元/平方米以上。
有業內人士分析，假設占地4.2平方公裡的高橋石化地塊未來以住宅用地為主，如果可建規模在800萬平方米左右，則土地樓板價不到7000元/平方米，與當前市場需求價相比已溢價不少。五年前外高橋的工業用地價格1500元/平方米，而如今轉變性質後的地價翻10倍都不止。高橋由重化工轉為現代服務業建設，隨著高橋石化的搬遷，高橋區域轉型升級將邁上一個新臺階。
龔敏指出，同樣，寶鋼股份將借助上海產業結構調整的契機，利用湛江鋼鐵項目和八一鋼鐵南疆項目新建的機會，遷出上海地區的部分產能，預計未來十年內將減少上海地區至少300萬噸產能。這對於寶山月浦、羅涇等地的住宅項目來說，是一個利好的消息，這意味著區域內的環境將大有改進。月浦板塊未來也將迎來久違的土地出讓。
本文來源：21世紀經濟報道 作者：劉易斯
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新聞來源http://money.163.com/15/1111/05/B849G9VD00253B0H.html
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