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杭州或解除限購 去庫存
7月21日，按耐不住的杭州終於有瞭松綁限購的消息。當然仍然是蕭山先行。據業內人士提供消息，7月21日上午8點半，蕭山區購房網簽不再需要查檔，結束限購制度。區農村合作銀行二套房貸首付放寬到5成，利率不上浮按基準，且認房不認貸。經蕭山項目試驗，確任可網上簽約，無需查檔，貸款政策還在證實中。另據房管局消息，杭州市政府召開緊急會議，商議杭州全面解除限購政策，或取消140平米以上戶型限購政策。
從杭州限購松綁政策傳出來的時機來看，一方面全國范圍內已經有至少有17個城市(加上杭州累計已有18個城市)已經明確表態限購政策已做調整或有可能會調整，已經有先例在前，杭州此時松綁限購政策也不會因此"槍打出頭鳥"；另一方面，剛剛上任的住建部部長陳政高提出下半年要"千方百計消化庫存"的要求，而這個定調也為高庫存的杭州市放開限購提供瞭政策層面的依據。
就杭州上半年市場表現而言，2014年一季度，受到銀行信貸緊縮、"錢荒"的影響，杭州個別樓盤大幅降價逆襲房屋二胎借款銀行怎麼貸款比較會過件，成為全國樓市第一降城市。進入二季度，杭州樓市並沒有因為降價有明顯好轉，杭州等地開始出現第二波降價現象，由此帶動其他城市也出現降價現象。從此輪市場表現來看，浙江地區尤其是杭州樓市首先在全國范圍內開始降價，打破瞭市場僵局，市場由此而低迷不振。
另從數據層面來看，2014年上半年，杭州商品住宅市場(含蕭山餘杭，不含保障性住房)累計供應量為435.93萬平米，同比去年同期上漲6.14%；成交250.89萬平米，與去年上半年相比下滑34.74%；杭州市上半年商品住宅供求比為1.74，已經明顯供大於求。因此，杭州市上半年商品住宅成交均價同比去年同期下滑12.73%，為15154元/平米。
而從杭州市商品住宅庫存來看，截止2014年6月底，杭州市商品住宅(含蕭山餘杭，不含保障性住房) 庫存量為1151.94萬平米，庫存去化周期為24.75個月，已經明顯超過15個月的降價范圍值，從這個角度來講，也不難理解上半年為何杭州持續出現降價現象。
在高庫存的壓力下，杭州市房地產調控政策也出現瞭部分松動，如增貸二胎怎麼貸款比較會過件此前杭州蕭山出臺的針對拆遷戶的住房補貼以及針對開發商的土地競買保證金的調整。從效果的角度來看，雖對蕭山市場有"微刺激"，卻沒有收到實質性的效果。
隨著杭州庫存壓力持續增加，市場基本面繼續下行，其他城市限購政策已有明確松動的市場背景下，杭州市場在7月下旬放出瞭松綁限購的聲音，而這個聲音已成為杭州市場政策面調整的"遲來的愛"。
那麼，如果上述杭州限購政策調整屬實，杭州市場是否會因為此次限購政策的變化而好轉呢？
筆者認為，在調控思路"去行政化"及庫存偏大的市場背景下，蕭山區甚至杭州市取消限購或進行局部調整是可行的，對於刺激杭州市場成交量階段性的回升，對於去化杭州市商品住宅市場庫存尤其是高端庫存均會有一定的積極意義。但是，今年已經取消限購或作出限購政策調整的城市的經驗表明，限購政策的松綁或取消並沒有改變市場基本面下行的大勢，也沒有明顯起到"去庫存"促進市場成交量回升的作用。從這個角度來看，杭州市如果取消限購或局部進行松綁調整，不會改變杭州市場庫存偏大的基本面，市場仍然會處於供大於求的市場狀況，降價現象還會持續。
造成這樣結果的直接原因，歸根結底，還是由於當前銀行信貸緊縮的局面並沒有得到實質性的改變而造成。
從目前個人住房貸款情況來看，當前杭州大多數商業銀行並沒有下調首套房貸利率，甚部分銀行首套房貸利率還出現比此前上浮的現象。央行二次"定向降準"後的市場表現來看，也和杭州樓市沒有直接關系。杭州市場仍然面臨難以扭轉短期內"去庫存"的市場大勢。
因此，盡管杭州市有限購松動或取消的預期，但是，也不應該因此對杭州市場基本面好轉抱有太大的希望。從這個角度來看，筆者預計在2014第三季度，杭州市的開發企業仍然要堅持"跑量"的基本原則，"千方百計消化庫存"，堅持以現金為王。在第三季度裡，在銀行信貸緊縮的市場背景下，樓市"降價潮"還會繼續延續。同時，對於杭州房企來講，能否真正降價到位是激活當前的樓市成交量的關鍵，也是緩解各個房企及當前市場"千方百計消化庫存"較大的關鍵。此時，適度的價格策略調整甚至大幅降價勢必成為杭州市大多數房企"千方百計消化庫存"的選擇。
張宏偉 觀點地產新媒體專欄作者
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新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-07-22/08484309734.shtml
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