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  近日召開的房地產行業內部會議透出信息,針對現行的房地產調控政策效果,有關方面正在研究和觀察。一段時間後,若調控效果無明顯起色,不排除調整政策的可能。

  房產稅可能是上述"長期調控"手段之一。記者獲悉,多地房產稅試點方案已經上報,在上海、重慶試點兩年多之後,不排除該稅種年內擴大試點。

  多城市個稅調控"懸空"高雄大樹土地貸款

  "房價統計數據下降瞭,開發商錢也沒少賺,最後就隻有老百姓被忽悠瞭。"一位業內人士表示,在實行限價的北京和廣州,這樣操作的開發商"絕不隻是一兩個,就看政府動不動真格管瞭"。

  業內聲音

  "現在沒房賣,還沒拿到預售證,價格待定,可以過來先排號。"預計6月開盤的雲立方項目銷售人員告訴記者,沒拿到預售證的不隻他們一個項目,北京很多項目都是這樣。"開不瞭盤,我們也著急,每天在這兒白接電話,實際上客戶已經積蓄夠瞭。"他說。

  位於廣州南沙的樓盤天璽灣,為瞭應對政府限價,就想出瞭把原本規劃出售的精裝房合同,分拆成"毛坯房"和裝修合同,毛坯房的合同單價控制在政府指導定價線內。記者查閱數據發現,通過這種方式,去年底網簽均價還在1.2萬元左右的樓盤,今年4月底就"離奇"下降到不足1萬元。

  面對預售證被卡,開發商的應對策略有所不同。有的開發商為瞭避免客戶流失,開始接受住建委的價格指導;有的不願降價,就變相采用拆分裝修款的銷售方式;有的將毛坯房改成瞭精裝修,並且壓低裝修成本;有的不但將毛坯房改成精裝修,還打出瞭綠色環保牌,以恒溫、恒濕、恒氧為由提高報價。

  現階段房價很難出現拐點

  尹斌說,房地產也是投資市場,房子也具投資屬性,因此,房價不單純跟調控和供需有關,還和投資熱點及宏觀經濟形勢相關聯,比如流動性過剩帶來的影響,老百姓又缺乏有效的投資渠道,房地產市場就很容易成為投資投機的"蓄水池"。

  決策層重估樓市調控

  最新的房價統計數據讓購房者揪心,東方財富網一項針對近5000名網友的調查顯示,64.4%的人認為房價還會進一步上漲。

  據新華社電房地產調控力度不斷加碼,"國五條"最嚴調控落地近3個月,然而最新數據顯示廣州、北京、深圳、上海4月的新建商品住房分別以13.7%、13.4%、11.5%、10.2%的同比漲幅遙遙領先,被視為全國最嚴調控的北京,二手房以2.0%的環比漲幅居全國之首。

  在推進城鎮化將繼續釋放大量住房需求的背景下,行政色彩濃厚的調控手段恐不利於房地產市場穩定,進而影響城鎮化進程和經濟走勢。多傢機構認為,"去行政化"將成為未來調控方向。二胎銀行房貸利率多少免費諮詢試算

  美聯物業全國研究中心監測數據顯示,主要一線城市前4月土地市場成交量價齊升,北京、杭州等地平均樓面地價同比漲三成。5月初,廣州拍出一塊新地王,折合樓面地價2.6萬元/平方米,而這一地塊目前周邊的商品房售價才不到2.5萬元/平方米。"面粉貴成這樣,面包怎能不漲?"一位房地產商告訴記者。

  事實上,盡管政策條款嚴厲,但不少地方變相漲價等行為層出不窮,一定程度上削弱瞭政策效果。業內人士認為,近期決策層對房地產調控表態甚少,意在淡化調控並觀察效果。若未來房價繼續上漲,市場指標始終沒有起色,不排除最快在今年下半年對政策的個別條款進行調整。

  十年調控,從調整投資性需求降溫樓市,到出手救市,再到調控重重加碼,祭出瞭一輪輪限購、限貸、限價、提高稅收的調控大旗。陳晟說,在這個長期調控過程中,京滬等一線城市部分地區房價翻一倍的區域比比皆是,房價合理回歸的預期並未穩定。

  從3月底國五條地方細則落地大限至今,已經兩個月時間,除瞭北京等少數城市以外,絕大多數城市尚未公佈房屋交易20%個人所得稅的征收實施細則。記者走訪二手房交易市場時發現,原本意在抑制賣房炒房沖動的個稅,卻幾乎全部轉嫁給瞭購房者。一些城市稅務和房地產主管部門的說法是"還在研究",還有一些城市的說法是"要等中央出臺規范的指導意見",各種說法鋪天蓋地,效果則是"隻見樓梯響,不見人下來"。

  北京大學房地產金融研究中心研究員尹斌認為,調控政策在抑制樓市投機的同時,部分剛需及改善型需求者的購房門檻同時高企甚至被限購。目前的調控還處在應當狠抓落實的關鍵時期,調控措施既要控制房價過快增長,又要保障剛需人群不被調控"誤傷"。

  "調控遏制瞭房價過快上漲的勢頭,但從3個月到半年左右的短期來看,房價溫和上漲的可能性仍較大。"中國房地產數據研究院執行院長陳晟對記者說,"如果政府不采取進一步措施,現階段房價很難出現拐點。"

  "我們旁邊一項目去申請預售證瞭,根本沒批下來,那我們再去也同樣批不下來,所以索性就不去報瞭。"大興某上市房企北京公司有關負責人告訴記者,如果仍按照上一期的價格去申報,項目是賠錢的,這對上市公司來說比較尷尬,沒法向股東交代。

  記者走訪瞭多傢在售樓盤均發現,房價上漲預期仍舊強烈。"看過的一些熱點樓盤好幾個都是日光盤,讓人心慌,現在不出手恐怕更買不起。"在北京大興區一傢樓盤看房的小胡說。這傢樓盤的售樓員小龐說:"調控增加瞭買房者的成本和流程的復雜程度,房價該漲還得漲。"

  暨南大學管理學院教授胡剛認為,十年調控,政府出臺瞭很多方案,用瞭很多手法,可以說,簡單的、見效快的方式基本用過瞭,調控也開始遭遇越來越強的"抗藥性"。必須解決體制性的土地財政依賴、房地產稅收體制改革、房地產登記聯網制度建設等"深層次"問題,"短期行政調控為長期制度建設贏得時間,才有意義。"

  若一段時間無起色下半年或調整政策

  記者獲悉,針對當前市場變化,決策層正在研究評估,擬經過一段時間觀察後,決定是否對政策進行調整。

  熟悉房地產領域法律問題的盈科律師事務所律師周玉忠表示,開發商拆分合同逃避限價違反瞭一房一價的明碼標價,也涉嫌虛假價格,政府有關部門對此應依法予以糾正和查處。"如果政府不能嚴格加強市場監管,再嚴格的調控措施也隻會變成'空調'。"

  "這種拍賣的辦法,就是地方政府再怎麼表態嚴格調控不放松,老百姓都會擔心未來房價預期會失控。"暨南大學管理學院教授胡剛憂心忡忡:如果地方政府、尤其是一線城市再不改革土地出讓的定價方式,調控房地產很難完成既定目標,也讓普通百姓住有所居的中國夢看上去很遙遠。

內容來自sina新聞

  房產稅試點短期內或小范圍擴圍,且可能主要針對增量房屋征收。差別化信貸和稅收政策未來將成為常態。對於行政色彩濃厚的住房限購政策,可能伴隨土地、戶籍等制度的改革而逐步放開,但短期內仍將存在。

  多數分析認為,未來一段時間,房地產市場可能保持溫和復蘇走勢,但從成交量、景氣指數等指標來看,市場仍會處於階段低位。

  據《中國證券報》

  相關新聞

  北京萬科等近40樓盤

  因定價高被卡預售證

  據《證券時報》報道北京新房"限價令"實施月餘,項目申報預售證卡殼現象愈演愈烈。無論是從樓盤推廣情況看,還是權威人士分析,都顯示北京市住建委目前押瞭近40個項目的預售證,住建委和開發商正就一些項目協商研究如何調整價格。

  大興區有7、8個項目等待開盤,這裡因臨近未來的北京第二機場而備受購房人關註,萬科、保利、龍湖、金融街等知名房企均在此聚集,而有意向在這裡買房的已經排號登記瞭幾千人。不過,這些人何時能買上自己心儀的房子是個未知數,因為這些項目都沒拿到預售證。

  房價原本就高得離譜的一線城市,為何反而成為領漲先鋒?難道是調控遭遇到瞭市場的"抗藥性"?是措施未扼住漲價咽喉,還是地方政府執行政策未動真格,還是地產商負隅頑抗?記者對此進行瞭調查。

  京版國五條細則出臺後,由於實施嚴格限價,勒令新開盤項目定價不得超過區域均價、已開盤項目定價不得超過前期銷售平均價格、當月銷售價格不得超過上月銷售平均價格,因此,很多項目因價格原因而拿不到預售證。

  業內專傢認為,預售證被卡的原因基本上是項目定價過高,開發商又不願意降價,如果價格與上一期持平,北京住建委不會不批的。

  除瞭上述幾類急於銷售的開發商會主動想辦法拿預售證外,還有部分開發商選擇瞭被動等待,甚至根本就不去申請預售證。

4月一線城市房價漲幅超10% 調控被指遭遇抗藥性

  上述負責人說,分期開發的項目普遍采取的銷售策略是,前期以一個相對較低的市場價格出售,然後穩步小幅上漲,實現盈虧平衡。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-05-24/09182229742.shtml
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