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信托搶灘農村土地流轉
10月10日，中信信托有限責任公司(以下簡稱"中信信托")發佈公告稱，國內第一單土地流轉信托落地安徽宿州。新型城鎮化為金融帶來的利好繼續顯現。
城鎮化作為中國"十二五"規劃重點工作之一，與土地制度改革緊密相關，農村土地流轉或將在這一過程中發揮巨大的作用。據知情人士透露，在即將召開的十八屆三中全會上將提出未來十年的改革路線圖與時間表，而土地改革是其中的重頭戲之一，包括農地確權和農地流轉推進等多個方面。多位業內人士對中國房地產報記者分析，信托參與土地流轉的業務空間巨大。
搶灘城鎮化機遇
金融市場對政策彰化和美土地貸款的反應異常迅速。
中信信托推出的這一款名為"中信·農村土地承包經營權集合信托計劃1301期"的土地經營權流轉信托計劃，該計劃的A類委托人為安徽省宿州市埇橋區人民政府，信托計劃成立時發行A類信托單位5400萬份。"至於流轉的土地面積，初步是5400畝，遠期是25000畝，信托期限是12年，這和土地承包經營權的期限一致。"中信信托業務負責人吳超傑介紹，"整個方案的推進分為兩個步驟，先是做土地承包財產權的信托，再結合項目運轉、資金需求情況來發行資金信托計劃。"
其實更早之前，在全國已經有部分地區政府在進行積極嘗試。
2008年，湖南省益陽市開始在草尾鎮首個試行農村土地信托流轉：政府出資在鄉鎮設立土地信托機構，農民在自願的前提下，將名下的土地承包經營權委托給政府的土地信托機構，並簽訂土地信托合同，農業企業或大戶再從信托公司手中連片租賃土地從事農業開發經營活動。
從2012年開始，北京信托就成立瞭土地信托專項小組，並在今年8月份提出將推出土地流轉信托，且已在北京、江蘇、河北等地部署具體工作，預計今年流轉面積可達3萬畝左右。
然而，在土地流轉信托的嘗試上，也有不少機構和地方仍然保持觀望和謹慎的態度。用益信托人士向記者表示，"土地流轉目前沒有明確的政策導向，隻在一些省市有試點，很多公司也出於不甚瞭解而沒有跟進。"優選財富人士也表示，土地流轉信托的產權確權比較困難，目前還存在政策阻力。
北京信托內部人士向記者透露，在多地的試點過程中，每個地區都有自己的特殊情況和條件，在產品結構上將會有新的安排，目前正在多地共同推進，尚沒有形成可以復制的成熟模式和典型案例。
政策紅利逐漸凸顯
伴隨城鎮化進程的不斷加快，農業產業結構出現調整，農村勞動力大規模轉移，面對大量零散、閑置的農業用地問題，農村土地流轉需求日益緊迫。
今年2月初，中央頒發的"一號文件"提出，堅持依法自願有償原則，引導農村土地承包經營權有序流轉，鼓勵和支持承包土地向專業大戶、傢庭農場、農民合作社流轉，發展多種形式的適度規模經營。同時，創造良好的政策和法律環境，采取獎勵補助等多種辦法，扶持聯戶經營、專業大戶、傢庭農場。而自2011年開始，國土資源部在全國展開的農村土地確權工作也在為順利實現農村土地流轉鋪路。據悉，目前國土資源部正在加快推進包括宅基地和集體建設用地在內的農村集體土地確權登記發證最後工作，截至今年5月底，全國農村集體土地所有權登記發證率已達97%。此外28個試點市縣農村集體經營性建設用地使用權流轉試點也已於9月啟動。
市場從不斷釋放的政策信號中發現，在本屆政府任內，有關城鎮化、現代農業發展等相關領域的金融服務將會被不斷深化，其中所蘊含的機會也正在被各金融機構所重視，信托公司陸續嘗試土地流轉信托產品無疑與新一屆政府對於土地問題的表態高度契合。
多道難題考驗改革智慧建融新北雙溪建融
盈利能力和政策環境都不完全明朗的情況之下，大多數金融機構和地方仍選擇按兵不動。北京某信托公司人士向記者表示，我們想等已經開始做的信托機構拿出好的成果後再嘗試，以免投入大量的人力物力去冒險。
國浩律師事務所黃才華向記者分析稱，農村土地流轉需要突破的法律問題很多，目前的流轉主要是土地承包經營權的流轉，就土地性質而言，原則上除征地或鄉鎮企業外，不允許非農性質的土地使用權出讓、出租、出借等流轉。北京信托上述人士也坦言，土地流轉過程中牽扯到很多敏感話題，目前還是希望低調嘗試。
"根據目前的現狀，鑒於流轉後土地性質不變，流轉的土地不能用作房地產開發，必須保證其農業用地性質，意味著土地流轉信托很難具備高收益的特征，同時目前政策也有耕地紅線嚴守關口，因此集體土地的流轉和市場化還要緩一緩。"安邦分析師這樣認為。
業內人士也表示，目前我國土地流轉信托還需註意多方面的不確定性。首先，農地應如何作價委托，目前信托機構、大戶、農民等相關方的收益比例劃分各地並無統一的標準；其次，農業生產經營需承擔自然災害、市場競爭等諸多風險，如何保證農民穩定收益問題。如果項目出現虧損，農民利益如何保證？
這些問題的破解，都考驗著政府的改革智慧。
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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-10-28/14332470079.shtml
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