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地方政府讓國企高價拿地托市 廈門鄭州再現地王
地方政府讓國企高價拿地托市 廈門鄭州再現地王
在8月7日廈門舉行的一場土地拍賣會上，近年來廈門出讓的最小地塊--翔安區2014XP04商住地塊，被廈門海晟房地產開發公司(下稱"海晟地產")以5.18億元競得，樓面價12634.15元/平方米，溢價率高達57.93%，晉升翔安區新地王。
該地塊占地面積1.7萬平方米，總建築面積僅4.1萬平方米，拍賣起價3.28億元，起拍樓面價8000元/平方米，共吸引瞭招商、建發等9傢房企參與競拍，現場競拍激烈，最終由海晟地產奪得。值得註意的是，該地塊所在區域已經誕生瞭4幅地王，最高樓面價紀錄一路刷新。
而在其後拍賣的另一幅地塊中，今年來擬出讓的最大地塊--位於同安新城的2014 TP02商住地塊，總建築面積達到33.43萬平方米，起拍叫價達到26.41億元，但隻有兩傢企業領牌入場。在拍賣開始後，房企紋絲不動，尷尬場面持續萬華房屋二胎瞭近5分鐘，最終因無人應價而流拍。
這也是自2010年11月以來，時隔近4年，廈門首度出現住宅土地流拍。廈門均和房地產評估董事長王崎對記者說，此次兩個地塊競拍"冰火兩重天"，說明雖然大傢仍看好廈門這樣的熱點城市，但在資金運轉壓力下，企業更願意拿小面積的、位置比較好的地塊，而位置不是特別好的、面積很大、需要資金量很多的地塊，則不被開發企業看好。
"流拍凸顯瞭開發企業資金的壓力。所有的開發商融資平均成本都在15%以上。沒有錢就幹不瞭大事。"王崎說，小地塊雖然單價高，但大傢都喜歡，因為資金壓力小，可以慢慢做出一些精品。他認為，在目前土地市場轉冷的情況下，政府應該轉變思路，將大地塊"化整為零"，體量小總價低，這樣更利於企業的項目規劃和規避資金風險。
中原地產首席市場分析師張大偉對記者分析，目前樓市下行的情況下，房企拿地愈加謹慎，分化已經不僅在城市之間瞭，城市內部不同區域、不同屬性的土地也在分化，根源還是市場漲幅放緩，各種風險在不斷增加。
上海易居房地產研究院研究員嚴躍進告訴記者，很多房企現在擔憂土地價格過高，影響後續開發。但對於優質地段的小幅地塊，還是比較熱衷去"搶"。此類地塊的優勢是總價相對低，未來開發潛力大。目前房企資金面比較緊張，但依然需要獲取優質地塊以求擴張，此類地塊的獲取，並不會構成太大的壓力。而且此類產品，未來也容易打造成小而精的企業標桿項目。
地方國企托市
在土地市場下行的情況下，一些地方政府迫於稅房屋二胎是什麼貸款全省皆可處理收和土地財政的壓力，往往會采取讓地方國企"托市"的措施，比如推出優質地塊、降低起拍價格，炒熱土地市場，刺激樓市回暖。
8月6日，鄭州一塊城鎮住宅用地在網上進行拍賣，編號為50759529的企業最終以52430萬元競得，溢價率128.65%，折合每畝1614萬元，樓面價達16143.46元/平方米，成為鄭州新的雙料"地王"。
拿下"地王"項目的開發商並不是品牌實力房企，而是當地一傢國有房企--鄭州國投置業有限公司。該公司成立於2007年12月17日，投資人是鄭州投資控股有限公司。而鄭州投資控股有限公司是由鄭州市人民政府批準成立，於2005年10月在鄭州市工商局登記註冊的國有獨資公司。
無獨有偶，在廈門，今年以來的幾次土地拍賣會所拍的地王，也都出現瞭當地國企的身影。此次奪得翔安新地王的海晟地產也是福建當地一傢國企。而在此前5月14日舉行的一場土地拍賣會上，所拍賣的兩塊地塊都以不低的溢價率成交。當地房企廈門國貿天地房地產有限公司在數百輪激烈競爭中，最終以總價319600萬元競得集美區J2014P01地塊，樓面價為13135.5元/平方米，溢價率64.4%。該價格突破此前集美地王(住宅園博1號)12066.37元/平方米的樓面價，成為集美區新地王。
此前4月23日上午，廈門迎來馬年首場土地拍賣會，其中位於翔安的商住地塊2014XP01最終被廈門國貿控股有限公司以總價5.8億元奪得，樓面價12000元/平方米，溢價率達50%。
王崎對本報分析，今年以來，廈門出讓的地塊中，除瞭世貿和保利是來自全國品牌房企，其他拿地企業都是當地實力雄厚的國企。廈門本土的國有地產企業十分強大，占當地房產市場的一半以上，這在全國都是少有的。在土地市場下行的情況下，本土國企可以出來托市，可以有效保證出讓地價的平穩。
"國企的領導都是政府任命的，叫他托市能不托嗎？"王崎說，通過地方國企托市，理論上市場不會大滑坡，價格也就降不下來，即使虧也虧不到哪裡去，可能過兩年地價上升之後又可以賺回來。
嚴躍進說，一些地方政府在土地出讓過程中，確實可以暗示此類國企積極拿地，從而借國企力量來為樓市註入一針強心劑。張大偉則稱，其他企業可能資金壓力都不小，但當地國企資金實力雄厚，這也是它們能出來拿地的一個原因。
新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-08-08/07432855205.shtml
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